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发布时间：2023-09-19 20:00
最近，刘先生与购房者程女士通过中介签订了一份二手房买卖合同。合同规定，刘先生卖出一套自有房产，实收价格为55.5万元，程女士当场支付了2万元作为定金。随后，双方一起前往房管部门办理房产过户手续。在办理手续过程中，刘先生和程女士在房管部门的网上签约系统中签订了“阳合同”，中介业务员在阳合同中明确表示“该房地产转让总价款为人民币40万元”。过户手续完成后，程女士要按照阳合同的价格支付总房款，这让刘先生非常吃惊。最终，双方没有达成一致，随后刘先生将程女士告上法庭。
实际生活中，曾经发生过因房价上涨而导致卖方主张违约撤销合同，买方无法拿到房产，从而产生不必要的诉讼案例。如果签订“阴阳合同”，卖方不仅存在行政处罚和刑事追究的风险，还可能为自己的买卖合同带来隐患。由于“阴阳合同”上的房价较低且属于虚假纳税申报，损害了国家的利益，这会大大增加买方的心理压力。如果买方反悔，卖方将承担利息和房价下跌的损失，并面临房款不能全额收回的风险。如果买方不按时支付网签价格以外的房款，或者恶意要求按照网签价格进行交易，卖方将陷入困境。采取协商、催讨、起诉等方式，都会增加时间和金钱成本，情节严重的还可能构成犯罪。主管部门难以监管，房产中介“热心”地帮助，交易双方却乐此不疲。签订“阴阳合同”在二手房交易中已经成为公开的秘密，被很多中介认为是“合理避税”的方法。
长期以来，由于监管力度不够，市场需求旺盛，交易双方在专业二手房中介机构的帮助下，常常签订“阴阳合同”，力图以较低的价格网签并减少交税，这种行为已经成为业内普遍接受的做法。尤其是在北京严格执行“国五条”细则中要求购房所得缴纳20%个人所得税的情况下，签订“阴阳合同”更让交易双方乐此不疲。在税负大多转嫁给买方的情况下，购房者因此能省下一大笔钱。尽管“阴阳合同”已经成为业内的“潜规则”，但最近“我爱我家”中介公司遭到了房管部门的处罚。据报道，由于一起购房纠纷，卖房者举报了“我爱我家”与买房人串通，将同一房屋的原价291.5万元改为200万元，导致国家损失了税收。对于处罚情况，“我爱我家”表示不愿过多评价，只是回应说“此事发生已经很久了，确实受到了罚金处罚，但网签资格并没有取消”。曝光后，记者以购房者的身份咨询多家中介机构，发现他们依然承诺“协助交易双方签订‘阴阳合同’以避税”。许多房产经纪人仍然以拥有“熟练操作‘阴阳合同’”的经验来证明他们的专业水平。
北京市两高律师事务所合伙人律师董正伟表示，随着一线城市房价的上涨，阴阳两种合同的成交价可能相差数百万元，纳税额可能相差几十万元。为了规避国家税款的监管，交易双方和中介机构冒着风险签订“阴阳合同”。逃避国家税款，在两份合同的成交价相差如此之大的情况下，签订“阴阳合同”难道真的没有风险吗？“从整个行业的角度来看，签订‘阴阳合同’一直都很‘安全’。”一位资深地产中介从业者表示，“‘阴阳合同’很少会受到相关部门的主动检查，如果没有人举报，‘我爱我家’也不会受到处罚。”“逃税肯定是要承担法律责任的，签订‘阴阳合同’属于违法犯罪行为。”董正伟表示，一些客观原因使得相关部门很难追查已经签订的“阴阳合同”。一是双方的交易记录可能被销毁，很难寻找；二是工作量太大，耗费大量人力物力，很难操作，无法明确由哪些部门来进行检查和追查。
“两份不同的合同肯定是违法的，但目前的实际情况是，只要住建委不处罚，税务局收到钱，法院基本上是认定交易有效的。”北京市易理律师事务所律师赵江涛表示，他曾在代理案件中遇到过一些诉讼一方主张阴阳合同无效的情况，但法院并没有支持这种观点。
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