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发布时间：2023-09-20 18:22
二手房市场非常广阔，二手房交易过程与购买新房有所不同，卖家在挂牌、看房、签约、过户和回款等过程中需要房产经纪人的帮助。卖二手房需要注意的事项涉及多个方面，主要包括选择中介、报价、看房、签约、合同、中介费、定金、过户和回款等。下面将详细解读卖二手房的注意事项，并教您一些出售二手房的技巧。
一、网上筛选二手房信息的技巧
首先，需要分析房源的真实性。如果房源信息长时间未更新或者房源图片与描述不符实际，很可能是虚假房源。但是，人工筛选效率低下。二手房经纪人可以使用易麦erp软件的房源采集功能来找到最真实的业主房源，该软件内置几大中介过滤系统，高效便捷。
其次，可以尝试与房东直接交流。这种做法有利有弊。好处是可以直接了解房产的真实情况和价格定位；不好的地方是，如果与房主性格不合，可能无法进一步交流。
二、如何恰当定价和报价
一般来说，同一个小区内的二手房可以参考最近的成交记录进行定价，因为交通和公共配套设施相同。此外，房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观以及一些特殊背景等因素都可能影响房价的高低。下面将具体分析影响房子报价的五个因素：
1. 先看楼层。对于多层楼房来说，3-4层的单价最高，2、5层次之，底层和顶层最低。一般来说，同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差在1500-4000元之间。当然，由于个人习惯和偏好的不同，也有例外情况。如果是高层或小高层，可以以7-9层的价格作为基准价，往上价格更高，往下价格更低，每层价格差在1000-2500元左右。
2. 在同一层里，中间套往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价约为3%，西边套即西南向次之，差价在10-20%左右。同一个小区的房子自然存在景观差异。一般来说，朝中央庭院的房子安静且空气好，售价最高；朝大路的房子嘈杂且空气差，售价最低。
3. 房屋面积。一般来说，100平方左右的房屋最受欢迎，最适合三口或四口之家居住。面积过大的房子由于总价制约消费者的购买能力，销售情况不好。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对较低。但是，跃层式的房子由于格局优势或赠送露台，定价可参考基准价。
4. 户型优劣。房子的户型非常重要，这也是为什么有些房子面积不大却显得很宽敞，而有些房子刚好相反的主要原因。除了明显的缺陷，只要有一个朝南的主卧室，客厅采光好且通风良好，就可以卖个好价钱。同时，带明卫的房子比带暗卫的房子更值钱，客厅和主卧开间大的房子比开间小的房子更值钱，面积紧凑实用的房子相对更贵。
5. 装修及保养状况。这是一个没有标准定义的概念。即使有装修，装修的年份、程度、风格和保养状况也会影响最终价格。在决定售房后，最好对房屋进行有效清洁或翻新，这样可以大大增加房屋的卖点，提高售房价格并加快售房速度。
三、带客户看房的技巧
想要以好价卖出房子，客户看房的第一印象非常重要。您需要尽可能地打扫房屋，如果墙面脏可以重新粉刷。在带看过程中，要客观地看待自己的房子，学会强调房子的优点以弥补缺点，注意观察客户的表情变化，分析客户心理。使用自己的专业知识为客户解答疑惑，尽量多与客户沟通互动，突出房子的优势，降低客户的心理防备。
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