京城二手房成交量下降，改善型转观望型

发布时间：2023-10-15 08:29

近期，北京二手房市场出现了成交量下跌的现象，许多人的态度也从改善转为观望。人们实时观察房价动态，并考虑是否购买房子。2013年4月，北京“新国五条”细则出台的第一个月，二手住宅成交量大幅下降近9成，整个市场的成交均价也出现了环比下降的情况。新增房源和客源都减少了，成交主要以“刚需”为主导。根据链家地产市场研究部的统计数据，四月份整个月的二手住宅网签只有5212套，环比下降了88.1%。如果不考虑春节的非常态因素，这是近52个月以来的最低值。而今年五一假期，二手住宅的网签数量也是近五年来的最低。“20%个税”新政策的实施让当前的二手住宅市场处于观望的状态，成交量下降了七八成。记者最近走访了多家中介门店，了解到在成交量大幅下降的背景下，只有刚需支撑起了这个冷清的二手房市场。而卖方市场的现状导致本来以为可以享受调控红利的刚需们又不得不承担起转嫁来的交易税费。同时，4月份的市场成交结构也发生了变化：改善性需求大部分处于观望状态，而刚需则正常释放。因此，在四月份的二手住宅成交中，刚需的比例大幅提高。从数据上看，改善性需求集中的城四区、大户型、高价项目的成交占比减少了。因此，全市网签平均面积降低，成交均价也被结构性地拉低。链家地产分析认为，四月份二手住宅成交量大幅下滑的主要原因有两个：一是三月份极度透支了四月份的部分网签和需求；二是市场进入了观望期，整体需求释放规模迅速缩小。预计这种观望情绪会在具体政策执行或价格走势趋于明朗的阶段有所缓解。21世纪不动产的回龙观店的工作人员介绍说，新国五条出台后，客源量减少了近2/3，一些业主开始主动降低房价，而免税房的价格却大幅上涨。经纪人表示，许多免税房业主都将现有总价上调了大约10万元，甚至有一些业主将计算出的正常税费叠加在房价上，使本来就不低的房价进一步提高。是否需要交付20%的个人所得税成为二手房交易的首要考虑因素。许多中介机构向记者反映，四月份的二手住宅成交主要是免税或低税住房，议价空间减小。最近一个多月，免税房成为二手房市场的焦点，80%的客户都是冲着免税而来。在这种情况下，备受宠爱的免税房价格不降反升。“现在，满五年唯一住房在交易时免除20%的个人所得税，业主们心里明白，知道这种房子有优势，因此涨价，价格比不满五年的要高。”中原地产兰德华庭店经理朱成辉表示。据同策咨询研究中心总监张宏伟看来，“满五年唯一”的房源由于经历了房价上涨的调整，其性价比相对之前已经降低。以北京昌平区某小区的二手房为例，2012年底“满五年唯一”房源的价格在1.3万元/平方米左右，而到了2013年4月份之后，同样的房源价格涨到了1.7万至1.8万元/平方米，价格的涨幅基本上超过了需要交纳20%增值税的金额，这样的房源即使不用交税，也显得性价比不高。因此，购房者应该理性选择。其实，无论有什么样的政策，总会有一定的成交量，只是数量会明显下降。因为“刚需”必须购买，需要换房的也必须购买，即使要承担交易税费，这两种人群也不得不进入市场。而这种市场变化的后果是供需矛盾更加突出。链家地产的数据显示，四月份新增房源持续减少，而三月份高成交量使得可售存量明显下降。供需矛盾加剧，房价下降的动力不足，再加上卖方市场下将税费转嫁给买方的习惯，新政策后购房者的压力有可能不降反升。“新政的实施使得二手住宅市场在短期内陷入了深度观望，目前的成交主要依赖于‘刚需’。未来市场走势的关键在于‘20%个税’政策的执行情况。”张絮表示，经过新一轮的调控，一部分购房群体的预期不稳定，短期内的观望情绪将持续存在。综合而言，目前影响二手住宅市场未来趋势的因素主要是新政策的具体执行情况，以及由此引发的市场预期。根据新增客源量的趋势来看，预计五月份的二手住宅成交量将有所恢复，但仍将保持低量，可能低于今年一、二月份的平均水平。预计下半年房价走势将更加明朗。