二手房屋过户的常规流程与收费规定

发布时间：2023-10-27 17:45

二手房交易相较于新房来说要复杂得多。如果购房者对一些流程不了解，可能会吃大亏。了解一定的二手房交易知识能够降低交易的风险，并避免不必要的麻烦。今天小多将整理二手房交易过户的整套流程，以及买二手房所涉及的税费等内容，这对于初次购房者来说是必备的信息。

二手房过户的一般流程如下：

1. 买方咨询：买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，并要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

2. 签合同：卖方提供了房屋的合法证件后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），然后双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋的位置、产权状况、成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3. 办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，并接受审查。管理部门要查验相关证件，审查产权，并对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。对于无产权或部分产权且未得到其他产权共有人书面同意的情况，会拒绝申请并禁止上市交易。

4. 立契：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

5. 缴纳税费：税费的构成根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

6. 办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料会转交给发证部门。买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7. 银行贷款：对于贷款的买方来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行会审核买方的信用，并对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度。然后银行会批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后，买方领取房屋所有权证，银行将贷款一次性发放。

8. 打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

目前，二手房买卖涉及的税费主要包括：

1. 营业税（卖方）：根据财政部和国税总局2008年12月30日联合下发的通知，二手房营业税的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政废除了购房需满5年免征营业税的政策。现在，个人购买不足两年的非普通住房对外销售时，需要缴纳全额营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或不足两年的普通住房对外销售时，需要按销售收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税；个人购买超过两年的普通住房对外销售时，免征营业税。

2. 个人所得税：对于所购房屋不满五年上市交易的情况，需要缴纳个人所得税。有两种方式，一种是按照税率20%计征，计算方法是根据财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）；另一种是未能提供原购房发票的情况，按已成交价格的1%征收个人所得税。卖方需要承担这项税费。

3. 契税：普通住宅为1.5%，非普通住宅按买价征收3%，由买方承担。

4. 交易费：双方各支付6元/平米。

5. 印花税：按照正常交易成交价格的1‰计征，交易双方各承担一半。

6. 登记费：对于普通二手房住宅类，为80元/套，买方承担。

7. 土地收益金（代收）：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征，卖方承担。

8. 核档费：每宗50元。

9. 贷款担保费：计算为贷款额的1%，由贷款担保公司收取。

10. 评估费：根据评估值的0.5%计算，由评估公司收取。

11. 中介费：每家中介公司的收费标准不同，建议以中介公司的收费为准。

在二手房交易过程中，有许多流程和注意事项。如果客户与业主直接交易，可能会存在一些法律风险。因此，建议客户通过正规的中介公司购买二手房。这样不仅有足够多的房屋供选择，能够买到满意的房屋，还能够降低交易风险，省时省心。