经纪人商圈精耕的必备技能

发布时间：2023-10-13 08:29

随着房产市场不断成熟，商圈精耕对于中介公司、门店和经纪人变得越来越重要。尤其是在当前的买方市场中，如何满足购房客户的需求，快速为他们锁定适合的房源成为房产交易的关键。而商圈精耕正是解决这一问题的关键所在。商圈精耕可以形成局部优势，不论竞争对手多么强大，当你专注于某一个区块深入耕耘时，就能形成局部优势，在小范围内成为领先者。我们不需要担心同行的数量有多大，只要我们能在一个特定的商圈区域内深入运营，赢得客户的信任，依然能取得成功。

一、商圈精耕七问 1、你是否清楚核心商圈的版图？ 2、你重点关注的楼盘有哪些？ 3、你的资源开发方式有哪些？ 4、你是否有与社区合作的计划？合作方式是什么？ 5、你的门店里有多少老客户？你是否对他们熟悉并与他们保持联系？ 6、你是否掌控了一定数量的房源？ 7、你计算过自己的佣金折扣率吗？如果低的原因是什么？

二、商圈精耕的好处 房产中介业务就像蜘蛛结网一样，需要广泛的人脉。所谓商圈精耕就像耕地一样，只有不断努力耕耘，才能获得丰收。商圈精耕是最省时、最有效、最直接的方法，它也可以提升公司在商圈的知名度和信任度，进而增加附近社区的成交率。

三、商圈的分类 1、核心商圈：最接近门店且客户群体密度较高。范围距离门店0-1公里，成交量大且热门楼盘，门店成交占比55%-70%。 2、次要商圈：临近核心商圈区域（车程10-20分钟），有2-3个经过精耕的楼盘，距离门店0-2公里，成交较多，其中知名楼盘的门店成交占比15%-25%。 3、影响力商圈：比较知名的楼盘，通常通过广告宣传，有4-5个主要商圈楼盘，距离0-3公里，有成交且有潜力，这些楼盘的成交占比为10%。

四、如何优先选择精耕楼盘 1、距离门店2公里以内。 2、总户数超过1000户。 3、每月平均成交套数超过2套。 4、楼盘交付时间在一年半左右为佳。 5、成交标的足以盈利一家门店。

五、如何进行精耕 1、住宅区：了解该社区各户型的面积和优缺点，主力户型是什么，社区内有多少户自住，出租和空闲户数，该社区的层高和分摊面积等信息。 2、商店：了解该社区周围的商场以及与小区的距离，了解周围有哪些有特色的餐厅，口味和特色是什么。 3、教育机构：了解该社区周围有哪些幼儿园，入托条件和收费情况，了解现有小孩的数量以及他们在该社区的居住情况，了解幼儿园的办学理念和师资情况；了解周围有哪些小学，入学条件和收费情况，了解现有小孩的数量以及他们在该社区的居住情况，了解小学的办学理念和师资情况。 4、政府机构：了解该社区的居委会和派出所所属于的街道，了解居委会和派出所的具体位置，了解管片民警的年龄。 5、互联网：了解该社区在网络系统中有多少套房源可供出售和出租。 6、公司：了解该社区在公司系统中有多少套房源可供出售和出租。

六、商圈精耕的核心 绝对掌控有效资源，大幅提高成交比例和佣金，从而全面提升业绩。

七、商圈精耕的方式 1、行销活动：派发传单（在广场、超市、市场、写字楼、公交站、学校等地点），进行陌生拜访，电话拜访，发送开发信，楼层贴驻守，派发传单，参与社区活动等。 2、成交开发：与同行开发合作，使用橱窗报纸进行宣传，开展网络开发，并进行蹲点竞争。

八、精耕行动时间 1-3天：制作楼盘字典，了解进出楼盘所需的资料，完成一次性看房。 3-5天：与保安人员、物管公司、保洁、停车人员等进行交流，互留电话。 5天后：带同事了解小区房屋，与现有房东建立深厚关系。 定期：进行扫楼、蹲点，并与相关人员进行交流。

九、注意事项 1、不定期进行商圈调查，通过扫街和陌拜的方式发现和挖掘新的房源。 2、经常与物管人员保持联系，加强合作关系。 3、积极鼓励保安人员与自己合作。 4、与关键人物保持良好的联络。 5、准备专用文件夹，并牢记深耕就是生根的理念。商圈精耕能让回头客和潜在客户都能找到您作为顾问，让您达到吸引客户的效果。您将成为他们的专业顾问，像关心他们一样关心区域内的事务，自然会获得更好的业绩。